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Mercado Inmobiliario de Málaga, segundo trimestre 2009

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Mercado Inmobiliario de Málaga, segundo trimestre 2009

Mercado Inmobiliario, segundo trimestre 2009
 
La atonía es la regla general en el mercado inmobiliario, donde tanto la producción de viviendas, medida a través del visado realizado por los Colegios de Arquitectos, como el nivel de precios mantienen niveles claramente negativos.
 
El visado de viviendas, tanto a nivel local de Málaga, como en los ámbitos regional y estatal han llagado a los menores niveles históricos, aproximadamente un 90% de producción menor que hace escasamente dos años cuando se llegaron a visar 900.000 viviendas.
 
Históricamente, desde que existen este tipo de estadísticas, 1960, no se había llegado a un nivel tan bajo, tal como se puede apreciar en las series 1960-2009 y en los gráficos correspondientes.
 
Los precios también mantienen una tendencia negativa, y en Málaga capital superan el -13% interanual, algo más de un 16% en los últimos 18 meses, momento en que los precios comenzaron a descender. En ese año y medio los precios han bajado u 23% en Teatinos y un 24,9% en el Litoral Oeste, áreas donde se ha producido la mayor oferta de viviendas en los últimos años, y también donde los precios aumentaron en mayor nivel desde el año 2000.
 
El nivel de precios en la provincia ha disminuido algo menos que en la capital, sin embargo la vivienda turística o de segunda residencia lleva acumuladas en este periodo de 18 meses, disminuciones de precios cercanos al 20%.
 
Así como en los datos de producción de viviendas, la referencia es única, el Consejo Superior de Arquitectos, en lo referente a los precios, utilizamos estudios de campo, de forma similar a como lo realizan la principales tasadoras, cuyos datos agrupados entorno a la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA) sirven al Ministerio de la Vivienda para ofrecer sus datos, que a nivel nacional suponen un descenso de precios del 6,5%, y para la provincia de Málaga un -10,4% interanual.
 
El Instituto Nacional de Estadística desarrolla desde hace unos años otro sistema de cálculo de la evolución de los precios basada en la información facilitada por los notarios sobre las compraventas realizadas. Su dato es algo mayor que el del Ministerio de la Vivienda y representa a nivel nacional un descenso del 7,6% interanual, aunque en el caso de las viviendas nuevas solo es de un -2%, y para la vivienda de segunda mano de un -12,5%.
 
En todo caso y con diferencia de los métodos de medida de la evolución de precios, los oficiales son sensiblemente menores que los ofrecidos por otras entidades, parece evidente que todavía se mantiene la caída de precios, y que de acuerdo a las previsiones de expertos, esta podría llegar a un 25-35% respecto a diciembre de 2007, con lo cual todavía en 2009 y 2010 seria años de niveles negativos en la evolución de los precios.
 
La atonía del mercado no se ha influenciado ni siquiera con los descensos históricos de los tipos de interés, que a 30 de junio de 2009 representaban para el euribor un 1,610%, más de tres puntos menos que hace solo un año. Ello representa un ahorro para una hipoteca media de 150.000 € a 25 años de un 30% de sus pago anual.
 
Sin embargo las restricciones a los créditos por parte de las entidades financieras no permiten salir de un circulo vicioso, que en el caso de Málaga se complica por el gran número de personas que trababan en el sector de la construcción y del mercado inmobiliario.
 
De ahí que los niveles de desempleo puedan llegar al 30% a finales de año, tal como señala Analistas Económicos (porcentaje de la EPA que son los datos oficiales a nivel Comunitario, no como los ofrecidos por el INEM que tienen otro significado y concepto). En este sentido las previsiones de un descenso del PIB del 4,9% en 2009, mayor que el -3,9% Andaluz, y el -3,7% estatal, reflejan la fragilidad de la economía malagueña, y nos recuerdan una vez más la necesidad acuciante de diversificar el modelo productivo.