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Recesión Inmobiliaria y Económica

OMAU - Málaga

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Recesión Inmobiliaria y Económica

En los primeros meses de 2007, todavía los visados de viviendas de los Colegios de Arquitectos seguían batiendo records históricos, sin embargo a partir de abril, el crecimiento de la oferta comenzó a disminuir sensiblemente, se paralizo casi en agosto, y volvió a caer en los últimos meses del año y durante el primer trimestre de 2008 en valores entorno al 50% a nivel estatal. En Málaga provincia, la caída fue del 54% en relación al primer trimestre de 2007, aunque llego al 70% en la capital, o al 80% en algún municipio costero como Benalmadena (ver datos del primer trimestre de 2008 en esta misma web, y datos nacionales en www.cscae.com Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España).

La anunciada recesión, también llamada aterrizaje suave de los precios y la oferta, ha resultado ser bastante más abrupta y dura que la pronosticada. Posiblemente a las turbulencias financieras internacionales derivadas de “Suprime” (bochornoso espectáculo del escaso control de prestamos del sistema financiero) se unieron a un sector inmobiliario ya muy saturado por un largo crecimiento económico de casi diez años, con subidas de precios medias del 12%, que tenían prácticamente inerte a la demanda.

La combinación de bajos tipos de interés y la extensión del periodo de amortización, posibilito, junto con un florecimiento económico y de la renta disponible, que los precios de la vivienda alcanzaran aumentos ciertamente desmesurados. Casi únicamente las continuas bajadas de los tipos de interés y los aplazamientos hipotecarios del pago, se constituyeron en la estructura de la demanda del mercado.

La capacidad financiera de las personas y las familias, constituida por esa ecuación tipo de interés+plazo hipotecario, posibilito actualizar la capacidad de compra, aunque se demorase eternamente el pago de la vivienda. La subida de tipos, los problemas financieros, y la retirada paulatina del comprador-inversor inmobiliario (la espiral de precios ya no posibilitaba, por ejemplo la inversión en vivienda para alquiler, ya que el coste hipotecario mensual superaba con creces el valor ingresado como renta) fue enfriando el mercado, primero ligeramente, y de inmediato de forma súbita.

El peso de la actividad inmobiliaria en la economía era alto, y la debilidad paralela de la demanda interior esta llevando a fijar progresivamente menores niveles de crecimiento para 2008 y 2009, escenarios previsibles de la recesión. En todo caso, no parecen posibles, ni niveles negativos del PIB, ni bajadas o caídas de precios descomunales superiores al 20%, como han aventurado sin base ninguna algunas instituciones económicas internacionales.

No parece la predicción, uno de los fuertes de la Ciencia Económica, ( desde principios del nuevo siglo, las principales entidades financieras y de estudios aventuraban año tras año la disminución de la oferta inmobiliaria y de los precios, sin que obstinadamente la realidad les diese la razón, hasta ahora, cuando finalmente llego el lobo y de que manera) pero posiblemente el sentido común que da la experiencia histórica ponga de manifiesto que cuando la demanda se halla recuperado en unos dos años, el sector inmobiliario no debería repetir las mismas formas del pasado. En Málaga, la población activa del sector de la construcción llega casi al 20%, el triple de la media española, por lo que la economía es más dependiente a las crisis inmobiliarias. No es ninguna novedad apostar por la diversificación económica, por componentes industriales de mayor valor añadido y competitividad más alta.

La diversificación debería afectar también al sector turístico, motor actual de la economía local, pero que junto a la construcción supone el 90% de la población activa y de la producción provincial (en este sentido, no esta muy definida la recesión inmobiliaria, no parece que la que afecta a la segunda residencia sea mayor que la de la vivienda habitual, como se esperaba inicialmente).

La Economía tiene una nueva oportunidad de mejorar su imagen como Ciencia Social, si es capaz de reducir los efectos más perversos de la recesión, impidiendo que llegue a convertirse en una crisis. Las políticas de incentivación del gasto público, Keynesianas académicamente, y su combinación con las políticas monetarias (en forma de inyecciones monetarias de liquidez y en la restauración de los mercados de crédito) tampoco son una novedad, y forman parte del sentido común, que tan difícil es encontrar.

Una medida que parece va a desarrollar el actual gobierno del estado, si merece la atención: el aplazamiento de los pagos hipotecarios mediante el alargamiento del préstamo, operación que se vería monetariamente reducida por la disminución o exención de las cargas notariales, regístrales y bancarias. De esta manera las familias o personas que tengan dificultades en los pagos mensuales de la hipoteca, podrían aliviarse a corto plazo, disminuyendo los pagos, pero aumentándolo a largo plazo (Por ejemplo, pasar de pagar 620 € al mes durante 25 años, TAE 5,6%, a pagar 522 €, con el mismo interés pero a 40 años).

De esta forma se aligera la carga mensual actual, pero se aumenta el pasivo a periodos de tiempo que superan la edad laboral de las personas, y que casi se convierten en una carga heredable. Posiblemente si financieramente se hubiesen (o se limiten) los periodos hipotecarios a un máximo de 20 o 25 años, la ecuación que antes señalaba (tipos+periodo de pago) no seria tan elástica, y por tanto los precios inmobiliarios no hubiesen mantenido la presión sobre la demanda y su capacidad financiera futura. Pero eso debe ser Política Económica Clásica, no Mediática. Paul Samuelson, que considera que la crisis va a ser más larga de lo esperado, estima que dos medidas no deberían escaparse de las manos de quien toman decisiones: (1) No premiar la estupidez de los compradores de viviendas insensatos que adquirieron viviendas que no podían pagar. (2) Controlar a los prestamistas más temerarios, que asumieron operaciones crediticias fuera de lugar.


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