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Mercado Inmobiliario 2012

OMAU - Málaga

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Precio vivienda

Mercado Inmobiliario 2012

  • Los datos del mercado inmobiliario a lo largo de 2012 y en especial en el último trimestre del año muestran que debemos estar cerca del fondo, más bien abismo, donde se encuentra el sector económico que hace cinco años acaparaba el 20% de la población activa de Málaga y más del 7% del conjunto del estado.
  • La producción de viviendas difícilmente puede bajar más, de hecho hace casi dos años que nos encontramos fuera de las estadísticas, con niveles muy inferiores a 1960, primer año en el que se empezaron a contabilizar los visados en los Colegios de Arquitectos. Sin embargo en el tercer trimestre del año, por primera vez en mucho tiempo el visado de viviendas subió un 8,7%, por lo que entra dentro de lo razonable que el año se cierre entorno a las 1.300 viviendas, muy lejos de las 45.000 de hace cinco o seis años, pero con un modesto aumento provocado posiblemente por cuestiones fiscales.
  • El pequeño aumento de visados y la propia compraventa de viviendas, un indicador complementario, se ha podido animar ligeramente por dos motivos fiscales, el final de la desgravación de la vivienda en el IRPF para rentas superiores a los 22.000 € anuales, y el aumento del IVA del 4 al 10% a partir de 2013. Ello significa que quien tenga en mente y posibilidades de acceder a una vivienda, adquirirla antes de final de año puede suponer un ahorro importante. Posiblemente es el motivo por el que desde septiembre haya repuntado ligeramente la compraventa de viviendas, tanto usadas, como nuevas (casi al 50%), pese a lo cual la compraventa anual de viviendas es un 12,8% menor que en 2011.
  • Comparativamente el derrumbe de la actividad inmobiliaria ha sido todavía mayor en Málaga que en otras provincias andaluzas. Con las series completas de 2011, Granada o Cádiz tienen más visados que Málaga, y Jaén o Córdoba niveles similares. Sorprende que Sevilla, al igual que en 2010 supere las 4.500 viviendas al año visadas, casi cuatro veces la cantidad de Málaga, cuando en los primeros años 2000 no llegaba al 50% de la producción de la provincia Malacitana.
  • Los precios parece que están tocando fondo después de un descenso del 31,5% en Málaga capital desde 2007 (un 37% en el Litoral Este, un 33,9% en el Centro, o un 28,8% en Teatinos). La media provincial del descenso de precios ha sido del 28,7% en la vivienda habitual y un 36,3% en la vivienda turística.
  • Según los datos del INE, la caída de precios en España entre el tercer trimestre de 2007 y el segundo de 2012 ha sido del 28% de media, siendo mayor en aquellos territorios donde el parque de viviendas ha aumentado de forma mayor, Andalucía, Castilla la Mancha, Murcia y Valencia.
  • El stock de viviendas debe haberse movido poco en el último año, aunque es difícil estimar el numero de viviendas de primera mano pendientes de venta, ya que desconocemos las se encuentran en manos de los bancos. El banco malo quizás nos pueda dar pistas. Aproximadamente deben ser cerca de 30.000 viviendas las pendientes de vender en stock.
  • En este año, el Ministerio de Fomento ha actualizado sus estimaciones sobre el número de viviendas de nueva construcción no vendidas, calculo que supone a finales de 2011 un total de 678.038 viviendas (687.523 en 2010), de las que 107.100 viviendas corresponden a Andalucía.
  • Una parte considerable de estas viviendas se encuentran en poder de los bancos, y ha sido una de las causas de los problemas financieros o incluso el derrumbe de varios bancos o cajas de ahorro que tenían importantes activos “toxico” en sus balances, con un valor real muy inferior al contable. La burbuja que no había peligro que estallara, lo hizo finalmente, contaminando el resto de la economía en los últimos cinco años, y con un futuro todavía por definir con seis millones de parados.
  • Otro dato muy significativo es el número de viviendas vacías en manos de los particulares, cuyos datos debe publicar en breve el INE en el Censo de Población y Viviendas de 2011. En 2001 había cerca de 28.000 viviendas vacías en Málaga, un 14,5% del total, por lo que es muy posible que ese número haya aumentado sustancialmente. En abril de 2013 esta prevista la publicación de los nuevos datos del censo de viviendas, cuyos primeros datos de población se han publicado este mes de diciembre.
  • Es significativo el aumento de la población en la provincia de Málaga del 23% en 10 años, al igual que porcentajes importantes de la población sea extranjera, 32% en Benalmadena, 29,5% en Marbella, el 38% en Mijas o el 40,1% en Manilva, lo que muestra la potencialidad de residencia de la Costa del Sol.
  • Con mayor peso que el aumento de demanda “fiscal”, aunque posiblemente también inducido por ella, las inversiones extranjeras en inmuebles en España crecieron un 2,4% hasta marzo de 2012 respecto al mismo periodo de 2011, con 1.163 millones de euros, según datos del Banco de España. Los datos muestran cierta estabilización, ya que en 2011 estas inversiones procedentes del extranjero aumentaron casi un 27%, hasta los 4.741 millones de euros. Es interesante comprobar que estas inversiones han vuelto a superar los 1.000 millones de euros durante cinco trimestres consecutivos, algo que no se observaba desde 2008, los momentos anteriores al desplome inmobiliario.
  • Las inversiones extranjeras en inmuebles en España alcanzaron los 7.072 millones de euros en 2003, 6.650 millones en 2004, los 5.495 millones en 2005, los 4.716 millones en 2006, 5.341 millones en 2007, 5.331 millones en 2008, donde empezó a decaer de forma rápida, 3.651 millones en 2009, y 3,747 millones en 2010.
  • El acceso a un crédito bancario sigue siendo un problema fundamental para la adquisición de una vivienda. El Ayuntamiento ha tenido que modificar su política de venta de viviendas municipales de VPO ante los problemas derivados de los adjudicatarios para formalizar un crédito, de forma que se ha derivado la vivienda municipal al régimen del alquiler.
  • Sin embargo, el Euribor se encuentra en la actualidad en el 0,588 habiendo disminuido  en un año desde el 2,044, lo que contrasta con los tipos de interés bancarios que han disminuido en un porcentaje mucho menor, pasando del 3,504 en 2011 al 2,888 en 2012. Cosas de la política financiera difícilmente entendibles por la población abatida por la crisis.