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Mercado Inmobiliario. Tercer trimestre 2011. El costoso legado del ladrillo

OMAU - Málaga
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Baños del Carmen
Evolución precio cicienda y del IPC 1980-2011

Mercado Inmobiliario. Tercer trimestre 2011. El costoso legado del ladrillo

Mercado inmobiliario, tercer trimestre 2011

Hace cinco años aproximadamente, en los momentos más álgidos del boom inmobiliario, cerca de 210.000 personas trabajan en el sector de la construcción en la provincia de Málaga, y se realizaban visados por valor 45.600. Hoy en día solo 65.000 personas trabajan en el sector, y los visados se han reducido en más de un 90%, con datos inferiores a 1960, cuando comenzaron a realizarse las estadísticas sobre viviendas. De las 2.480 empresas constructoras e inmobiliarias que han desaparecido en este periodo en Andalucía, un 30% son de Málaga.

De acuerdo con datos del INE, a partir de la información facilitada por los colegios de Registradores, las transacciones inmobiliarias han disminuido en los últimos cuatro años en un 40%, mientras el importe medio de valoración ha caído un 46%.  Trimestralmente, en 2007 el valor de las transacciones de vivienda libre era de 2.050 millones de euros, en 2011 solo suponen 171 millones, un 92% menos.

Con los datos que realizamos trimestralmente sobre la evolución del precio de la vivienda nueva, desde diciembre de 2007, hace 44 meses los precios han disminuido en la provincia de Málaga un 25,7% y en la capital un 26,5%, acercándose o superando las caídas al 30%, zonas como el Litoral Oeste, Teatinos, Rosaleda o el Centro Histórico.

Únicamente y de forma marginal la caída de compraventa de viviendas fue algo menor en los meses que precedieron a la subida del IVA en 2010. Algo parecido, sin mayor relevancia cabe esperar en la disminución del IVA, del 8 al 4% asociado al sector hasta final de 2011.

El tipo de interés medio de los prestamos hipotecarios en las Cajas de Ahorro es del 4,22% en un plazo medio de 22 años, similar a los bancos (4,21% y 21 años). El plazo de devolución del préstamo hipotecario ha disminuido sensiblemente desde 2005-2007, al tiempo que ha aumentado el tipo de interés.

Con un 30% de la población activa en paro de acuerdo con la EPA, y una parte impotente en paro de larga duración o con todos los miembros de la familia en paro, la capacidad económica de las familias esta bajo mínimos. Y en el caso de poder acceder al mercado inmobiliario las condiciones financieras que ofrecen los bancos son bastante más duras y exigentes que en la época del boom, donde a menudo junto con la hipoteca de la casa, se incluían los muebles o un coche nuevo.

La falta de profesionalidad empresarial de muchas entidades financieras ha contribuido de forma notable a la depresión económica actual. En Estados Unidos se han procesado por negligencia a una serie de bancos, mientras en España desgraciadamente apenas ha habido movimientos en este sentido, pese a las evidentes responsabilidades que se tuvieron en el otorgamiento de prestamos fuera de niveles razonable, con la complicidad del Banco de España y de los gobiernos de la época que no querían oír hablar de frenar a la gallina de los huevos de oro que finalmente acabo en crack.

El stock de vivienda terminada sin vender se estima entre las 25.000 y 30.000 unidades. Una parte importante de este stock esta en manos de las entidades financieras que ofertan las viviendas un 30% más baratas que en su precio original, cantidades similares a la ofrecidas por las promotoras, con la diferencia que la oferta bancaria lleva aparejada una propuesta financiera.

En todo caso es muy difícil que con el stock existente de viviendas, cuyo precio no puede descender mucho más, la escasa demanda y las exigentes condiciones financieras se recupere a corto o medio plazo el sector. Ni siquiera el sector de VPO que razonablemente podría haber ocupado una parte importante de la oferta y demanda ha sido capaz de despuntar. La incapacidad de la administración pública por gestionar eficientemente este tipo de vivienda y del sector privado en modificar sus comportamientos de trabajo para dedicarse a la VPO son factores importantes que debemos añadir en este convulso sector, tan importante para la economía de Málaga.